文 / 加拿大都市網 2017年9月14日

安省上半年不斷出台新規為租客提供更多的租房保障，越來越多的房東感嘆，現時代做房東真難。房東與租客仲裁委員會（LTB）時常門庭若市，各類糾紛五花八門。不少房東為彌補出租過程帶來的損失，提前收取各種名目的押金，殊不知除了租房押金外，相關的法律並沒有明確房東可以收取其它押金。不得已打官司吧，耗時費力又費錢不算，所需要的證據你保存了嗎？

近日《都市地產》收到這樣一則故事。房東張女士（化名）把自己的condo租給了工作優越的單身中年白領男士。一年下來，租客按時交納房租，房東與租客倒也相安無事。在結束租約租客離開後，張女士卻發現出租單位內的新式平頂（Flat-Top）電磁爐式的玻璃檯面，受到嚴重剮蹭，其中一個爐頭檯面受損十分明顯，摩擦嚴重的地方已經由原本的黑色變得發白。張女士幾經擦拭都沒有辦法改善，認為這是租客不當使用對爐灶造成了永久性傷害。

租客不認，房東束手無措

根據張女士提供給本報的信息，租客只租住了一年，還聲稱自己「不常做飯」。但張女士認為，爐灶被用成這種狀態，再出租房屋時，可能潛在的租客會認為房東給配套的家電都非常老舊，進而影響出租。張女士隨即向已經退租的租客提出，要從他的鑰匙押金（Key deposit）里扣除一部分錢用以彌補爐灶嚴重磨損的損失。但租客果斷拒絕，並告知張女士「你這樣做是不合法」。張女士表示租客態度非常強硬，且三番五次強調他很少使用爐灶做飯。但張女士認為這是「無稽之談」。租客還給了張女士最後期限，要求退還鑰匙押金，否則他將使用法律手段對張女士的行為進行投訴。

張女士表示自己是第一次出租房屋，很多事情沒有什麼經驗，並且很新的家電受損非常糟心。多倫多專攻出租物業管理的地產經紀Nancy Wang在接受《都市地產》記者專訪時表示，「我認為這例租務糾紛的處理稍微有點棘手，因為在地產經紀處理的大量出租案例中，這種平頂電磁爐式的陶瓷爐面或玻璃爐面是很容易在長時間的加熱、日積月累的使用、周而復始的清潔中變白變舊的，但其實除了外觀不好外，並不影響正常使用。因此，在索賠方面就難以定奪。」

設名目繁多押金欠法律依據

針對張女士扣押租客鑰匙押金的行為，多倫多法律助理（paralegal）張珮詩表示，「租客已經從出租單位中搬離，因此，因租客的原因導致出租單位中的任何損壞問題應該到小額法庭（Small Claims Court）進行解決。」記者向張珮詩詢問，房東扣留租客鑰匙押金的行為是否合法，張珮詩稱：「房東能夠收取的鑰匙押金數額，不能超過重新配製鑰匙的花費；在結束租約後，租客把鑰匙歸還給房東，房東就應該將全額鑰匙押金歸還給租客。出租單位的損壞不能從鑰匙押金中扣除，損壞是另外一個問題。」

張珮詩進一步表示，「房東能夠向租客收取的押金就是租房押金（rent deposit），通常就是第一個月和最後一個月的房租。我不認為房東可以收取類似清潔押金（cleaning deposit）或損壞押金（damage deposit）一類的錢，因為在相關的法案中並沒有說明可以這樣做。」

Nancy Wang也表示，鑰匙押金只是以歸還鑰匙為目的。 「北美法律奉行’一碼是一碼’的原則，如果鑰匙完整地返還給房東，房東必須全額退還鑰匙押金。其它糾紛，應先嘗試協商解決，協商無效再考慮下一步。同時，政府規定，房東強行收取清潔押金是不合法。只有在特殊情況下，例如租客資質不足，租客會主動向房東繳納一定數目的保證金（security deposit）。但房東就算收取了，也不代表風險為零。 」

怎樣保護雙方權益

一般電器的損耗應該如何在合約中規定才能保護雙方的權益，張珮詩稱「在大多數租約中，通常會闡明房東有責任對出租單位因日常使用產生磨損、消耗需進行維修和維護，但是對租客的疏忽或故意損壞而造成的損失則概不負責。」

地產經紀Nancy Wang認為，通常簽署的租賃合約其實難以約束「劣質租客」。 「劣質租客對家電的破壞極大，而優質租客則對房東的物業認真呵護，當成是自己的家。租約中明確規定房東在起租時，應向租客提供運行正常的電器。而租客應愛惜電器設備，嚴格按照規範操作，定期清潔和維護，如有異常應及時向房東彙報。另外，房東應接受電器的正常磨損和消耗；租客分擔每一次維修費用的$50-100等。但是，如果房東不幸遇到態度惡劣的強勢租客，這一紙租房合約都無法約束。」

儘管不能扣除租客任何形式的押金作為爐灶磨損的補償，張珮詩表示，「根據租務法例（RTA，Residential Tenancies Act）的第33條規定，租客負責按一般標準維護租賃單位的日常清潔，除非租賃協議要求房東清理出租單位。租務法例第34條規定：租客負責維修因租客故意或疏忽行為導致的出租單位的不適當損害。在房東決定是否前往小額法庭進行訴訟前，房東需要有下列信息在手：1）租客現在的住所信息2）其財務能力評估。因此，在出租任何物業之前，我會強烈建議房東進行租戶篩選（Tenant screening）。我建議房東取得帶有租客官方姓名的身份證件，如駕駛執照、護照或公民身份證，以便知道租客在搬出出租單位後的下落。此外，我建議房東，在租客同意的情況下對租客進行全面的信用檢查（credit check），因為記錄顯示了租客的資產情況和信貸記錄。更信息可以登錄 http://www.trustworthylegalservices.com/blog查看。」

索賠有成本，協商是最好選擇

另外，張珮詩提出，房東需要考慮索賠的相關費用。 「如果業主決定前往小額法庭進行索賠，應該在租客遷出後立即聘請那些在專業領域持有牌照的相關人員。例如，如果業主發現租客在牆上打了一拳，可能要僱用家庭檢查員（home inspector），以便製作專家報告（expert report）。或者如果業主發現洗衣機由於使用不當而無法使用，則必須聘請持牌的技術人員鑒定洗衣機，出具專家報告。此外，保留所有維修的收費證明以支持您的索賠金額。但是要記住，小額法庭索賠的時間限制應在事件發生之日起的2年內。」

Nancy Wang也表示，希望更多的房東在發生糾紛後，先冷靜理智地協商解決問題。 「畢竟走小額法庭有很多的時間投入和相關的金錢開銷，如果雙方能夠協商解決是最好的選擇。」

張珮詩還提示大家，目前沒有任何官方的網站出具不良租客名單（bad Tenant list）。 「但可能會在一些組織或社區網站上找到不良租客的註冊，您可以自行決定使用。」

**張珮詩免責聲明：此信息僅供參考。每個案例的情況都可能有所不同。如果您遇到任何爭議，可以聯繫法律代表人取得獨立法律諮詢！

索賠所需證據

房東如果想追討租客損壞賠償，Nancy Wang認為提供如下證據會對房東比較有利。 (1)房東能證明在租客起租之時，已認真負責地向租客講解和演示爐面清潔的步驟和注意事項；(2)房東甚至能證明他向租客提供了清潔用具和清潔劑樣品；(3)房東當場對爐面拍照留下證據，跟日後損毀的爐子圖片形成前後強烈對比；(4)房東尋求第三方技術鑒定，證明租客使用不當而造成爐面損壞。

如何避免遭遇租霸

地產經紀Nancy Wang針對市面上大家有可能遇到的霸道或無良租客提出了以下建議：
(1)投資物業出租是一門生意，如果是生意的話，房東、租客、經紀都不能「僥倖」和「夢想」別人高尚且甘於付出、自己最好是總佔便宜圖省事兒。地產經紀經常遇到各種場景：房東或租客甚至無良經紀，只顧自己、居高臨下、不關心另一方的感受和訴求、不尊重他人、出言不遜，因此糾紛越來越多，矛盾越來越激化，甚至出現一些報復性的犯罪惡性事件。這些都是把生意搞砸了的表現。

(2) 前端工作的重要性
如果一位品行兼優的房東不想遇到強勢霸道毀壞房子的租客，我認為不必花精力去深入研究一旦有事怎麼請律師和警察去對付租客，而是應該在出租前就研究怎樣讓自己的房子從一開始就非常優化、舒適，如何找到非常盡責的地產經紀幫助嚴謹地篩選租客。
交接時，也應妥善安排和講解以及留存證據等這些前端的工作都要做好，而這需要投入大量時間、金錢、智慧和耐心，也是最能體現房東和經紀素質的地方。前端的工作做得一絲不苟，就幾乎不會遭遇惡劣租客。我們要對大多倫多地區大多數居民的素質有信心。

(3) 如果房東不幸遭遇了無良租客，我個人建議，不同案件不同處理，很多糾紛案例可以借鑒，但終究每個事件都有不同的情況。無論是協商解決、還是打上法庭，我都建議房東和租客儘可能地冷靜，多換位思考，理性處理糾紛。先問問自己有沒有足夠的時間和精力以及金錢去跟別人纏鬥。房東、租客，都應該經常反省和總結，究竟怎樣才能遇上最優秀的另一方。

如何在租房過程中避免電器損壞糾紛？
(1) 首先嚴選租客
(2) 擬訂完備租約
(3) 交接前測試電器
(4) 交接時認真講解演示
(5) 對電器進行拍照記錄報備
(6) 定期到物業檢查和維修