瑞典房市長達10年多頭走勢，在去年底出現即可能結束的多個警訊，再度引起市場的關注。因為在房市往下走的態勢愈來愈明確的情況下，不少投資者都在尋找做空瑞典房市的最佳方法。
根據瑞典北歐斯安銀行（SEB）在2017年11月中公布的11月房價指標，較10月大跌39點，下降至僅11點，是歷來第二大跌幅，僅次於2007年11月的月跌47點。《金融時報》報道，SEB當時表示11月有43％家庭預期未來一年房價上升，較10月66％大幅縮減；同時房價下跌比率倍增至32％。12月，SEB公布房價指標甚至下跌至負5點，是2012年2月來首次淪為負數。至於預期未來一年房價上升的家庭比率下滑至36％；預期房價下跌比率上升至41％。
加上瑞典克朗自2017年9月來兌歐元匯率貶值4.4％，已引發市場憂慮住宅乃至商用不動產價值會受匯率因素影響而相對應被折損。
這些憂慮是可理解，穆迪資料顯示，瑞典房價自2008年來漲約兩倍，超過同樣有過熱跡象的加拿大和澳洲等房市。房價高漲增加民眾的負擔。瑞典家庭負債相對於可支配所得的180％，為全球比率最高的國家之一。
根據瑞典央行資料，瑞典商用不動產的租金收益率，已從2007年的逾4％下跌至目前不到1％，但同期間上市的不動產公司舉債規模卻大增3倍。
由於瑞典房市有步入空頭跡象，不少投資者都在尋求放空瑞典房市的最佳方法。專家認為透過匯市來放空不是最有效的工具。雖然瑞典銀行業在不動產市場有很大的曝險部位，但其資本雄厚而足以抵銷房價持續下跌所造成的損失。
有專家認為最佳的辦法，就是放空瑞典上市的商用不動產公司，因為其股價完全反映房價的變動。像商用不動產公司Fabege擁有辦公室物業，即佔其資產高達80％，且全部位於瑞典首都斯德哥爾摩。其股價自2012年來累計上漲逾220％，但同期間每年來自營運的收益卻合計僅成長7％，從7.52億克朗上升至8.05億克朗。
瑞典商業銀行評估，以其目前股價和今年獲利預測來計算，其本益比已高達31倍，不但遠高於其在2012年的13倍，更大幅超過其他同業。
瑞典銀行分析其息稅折舊攤銷前獲利僅足夠其支付兩期債務利息，而且這還沒有把其負數的自由現金流因素計算在內。公司逾1/3債務在今年必須透過舉新債還舊債的方式來應付。專家認為任何一個財務上的小狀況，都足以引發外界質疑這家公司看似亮麗的前景而衝擊其股價。
瑞典金融監管局（FSA）已計劃進一步縮緊抵押貸款的還款規定，迫使舉債過度的貸款者要償還更多本金來降低可能違約的風險，以抑制其債務不會再繼續堆積上去，否則可能對正景氣持續下滑的房市乃至整體經濟構成危險。
儘管瑞典的主管機構已收緊抵押貸款的規定為其過熱的房市踩剎車，但對其已是歐洲最高的家庭負債水準持續攀升的情況仍感到十分憂心。

來源：星島日報